Home // Studium przypadku // SP 001: Rozliczanie najmu przez współwłaściciela nieruchomości

SP 001: Rozliczanie najmu przez współwłaściciela nieruchomości

Rozliczanie najmu przez współwłaściciela nieruchomościWreszcie przyszedł czas, aby opublikować pierwszy artykuł z działu „Studium Przypadku”. Mimo iż dostaję naprawdę sporo maili od czytelników mojego bloga, to większość pytań dotyczy spraw już poruszanych przeze mnie w poprzednich tekstach. Ciężko jest mi więc wybrać porady, które będą rozwiązywać zupełnie nowe problemy.

Przeglądając swoją korespondencję, udało mi się jednak wyselekcjonować bardzo ciekawą rozmowę z Panią Małgorzatą, która miała kłopot z tym, iż nie jest jedynym właścicielem nieruchomości, którą będzie wynajmować. Jeżeli Ty również chcesz dowiedzieć się jak rozliczać najem jako współwłaściciel mieszkania, zapraszam do przeczytania poniższych fragmentów wiadomości mailowych, dzięki którym udało się rozwiązać autentyczny problem.

 

Panie Macieju,

dowiedziałam się już wielu interesujących rzeczy z Pana bloga, ale potrzebuję jeszcze bardzo istotnej informacji. Mieszkanie do wynajęcia jest współwłasnością moją i brata. Sprawa spadkowa w toku. Mam zgodę brata na wynajęcie mieszkania. Czy w umowie najmu musimy być oboje, jako właściciele czy mogę tylko ja (w moich rękach spoczywają wszelkie sprawy związane z procesem wynajmu) mając tę zgodę.

I jak w tej sytuacji wygląda sprawa podatku?

 

Pani Małgorzato,

jeżeli posiada Pani zgodę brata na wynajmowanie mieszkania lub chociaż jakieś odręcznie napisane pełnomocnictwo do zarządzania lokalem, to nie ma potrzeby aby brat pojawiał się w umowie najmu. Wystarczą Pani dane i Pani podpis na końcu.

Co do podatku od najmu, to jeżeli są Państwo równoprawnymi właścicielami mieszkania, to powinni Państwo rozliczać się po 50% z dochodu z tytułu najmu. W tym temacie polecam zajrzeć do mojego artykułu:

http://jakwynajmowacmieszkanie.pl/podatek-od-najmu-zasady-ogolne-vs-ryczalt/

 

Panie Macieju,

jeszcze trochę Pana pomęczę pytaniami.

Mam zgodę brata na piśmie. Będzie mi łatwiej, jeśli sama zawrę umowę, bo i tak sama wszystkim się zajmuję. Czy jednak w umowie umieścić uwagę, że czynię to również w imieniu drugiego współwłaściciela i za jego zgodą?

Jeśli chodzi o podatek. Dla mnie byłoby łatwiej, skoro ja podpisuję umowę, że najpierw zapłacę podatek a potem rozliczę się z bratem. Czy urząd skarbowy musi nas rozliczać z tego dochodu każdego oddzielnie? (W tajemnicy i z przykrością muszę nadmienić, że nie mogę liczyć na życzliwe współdziałanie brata). Czy do rozliczenia muszę przedstawić umowę? Jak skorzystać z odpisu stawki amortyzacyjnej.? Mieszkanie jest w budynku ok. 60-letnim.

 

Pani Małgorzato,

nie ma potrzeby umieszczania danych Pani brata w umowie najmu. Jeżeli najemcy będą mieli jakąkolwiek wątpliwość, to pokaże im Pani zgodę podpisaną przez drugiego współwłaściciela i tyle.

Przechodząc do sprawy podatku, to niestety nie ma możliwości, aby opłacała Pani całą należną kwotę fiskusowi, a potem rozliczała się z bratem. W takiej sytuacji, każdy z współwłaścicieli powinien rozliczać się oddzielnie, stosownie do jego prawa do udziału w zysku. Co więcej, nie musicie się Państwo rozliczać w ten sam sposób.

Najlepszym rozwiązaniem problemu, będzie zastosowanie przez Panią indywidualnej stawki amortyzacyjnej, która pozwoli na obniżenie uzyskiwanego dochodu (na papierze) do zera. W ten sposób, nie dość, że zwiększą Państwo swoje zyski z najmu, to jedynym obowiązkiem podatkowym ciążącym na Pani bracie będzie wpisanie odpowiednich kwot w przyszłorocznej deklaracji PIT.

Aby skorzystać z tego odpisu, musi Pani założyć ewidencję środków trwałych i sprecyzować w niej jaką stawką będzie Pani amortyzowała swoją nieruchomość. Raz wybrana stawka nie może zostać zmieniona, więc radzę dobrze to wyliczyć, tak aby mieć pewien zapas, czyli wychodzić na delikatny minus.

 

Podsumowując:

» nie musi Pani dodawać danych brata w umowie najmu

» najpierw powinna Pani ustalić wartość początkową nieruchomości

» potem zacząć prowadzić ewidencję środków trwałych oraz uproszczoną ewidencję przychodów i rozchodów dla mieszkania (od miesiąca w którym rozpoczyna Pani swój lokal wynajmować)

» następnie ustalić stawkę amortyzacji na takim poziomie aby w rozrachunkach wykazywać 0 zł lub nawet stratę

» nie wykonuje Pani żadnych przelewów do US, ponieważ nie ma Pani za co płacić podatku

» co roku wypełnia Pani PIT-36 do końca kwietnia, wpisując w odpowiednie rubryki 50% rocznych przychodów, 50% rocznych kosztów oraz należny podatek w wysokości 0 zł (to samo w swojej deklaracji wpisuje Pani brat)

 

Proszę jednak pamiętać, że nie jestem wykwalifikowanym księgowym i moje porady stanowią jedynie wskazówki. Jeżeli nie jest Pani obeznana w tego typu sprawach, to sugerowałbym konsultację z jakimś profesjonalnym księgowym lub doradcą podatkowym.

 

Panie Macieju,

mam coraz więcej pożytecznych informacji ale też czuję, że robi mi się bardziej pod górkę.

Mam na myśli tę ewidencję, wartość nieruchomości (kto ma to ustalić i kto stawkę amortyzacji, jakiś fachowiec, czy ja z sufitu). Mam znajomą biegłą księgową i postaram się ją wypytać ale jeśli ma Pan ochotę mnie jeszcze oświecić, to poproszę.

 

Pani Małgorzato,

jeżeli chodzi o wartość początkową nieruchomości, to jak mówi art. 22g Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

„W razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób za wartość początkową uważa się wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.”

Sama może Pani dokonać tej wyceny wartości rynkowej. Nie musi Pani w tym celu powoływać żadnego biegłego. Proszę przejrzeć portale internetowe z ofertami nieruchomości na sprzedaż, znaleźć kilka mieszkań o podobnym metrażu, standardzie i lokalizacji, i na tej podstawie wycenić lokal.

Swoją drogą, takiej samej wyceny powinna Pani dokonać podczas sprawy spadkowej, więc dobrze byłoby wykorzystać do amortyzacji tą samą kwotę.

Indywidualną stawkę amortyzacji określa Pani sama. Z tym, że proszę pamiętać, że raz ustalona stawka nie podlega zmianie, aż do końcowego zamortyzowania nieruchomości. Także jeżeli przyjmie Pani stawkę w wysokości 5% rocznie, to przez 20 lat tylko (lub aż) 5% wartości mieszkania może Pani wpisywać w koszty. Jeżeli będzie to 10%, to proceder ten potrwa lat 10. Musi Pani wyliczyć jaka stawka się Pani najbardziej opłaca. Tak aby amortyzować lokal jak najdłużej, ale i żeby być pewnym, że roczny podatek do zapłacenia wyniesie 0 PLN.

 

Mam nadzieję, że powyższy tekst pomoże nie tylko Pani Małgorzacie w rozwiązaniu problemu rozliczania współwłaściciela mieszkania na wynajem. Jeżeli Ty również masz jakiś kłopot, z którym nie możesz sobie poradzić, zapraszam do kontaktu ze mną. Formularz mailowy znajdziesz »TUTAJ«.

Natomiast jeżeli to właśnie Tobie pomógł niniejszy artykuł, to bardzo Cię proszę o zostawienie komentarza pod tekstem. Będę naprawdę wdzięczny.

 

1 Comment

  • Mając do dyspozycji mieszkanie na spółkę łatwiej o jakieś konflikty między współwłaścicielami, jak i osobami wynajmującymi. Zwłaszcza, gdy wynajmujący nie znają wszystkich swoich praw.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.