Home // Okiem inwestora // OI 001: Przygotowanie pod względem merytorycznym, finansowym i mentalnym

OI 001: Przygotowanie pod względem merytorycznym, finansowym i mentalnym

Przygotowanie pod względem merytorycznym, finansowym i mentalnym„Wynajmowanie mieszkań to świetny pomysł. O ile oczywiście jesteś do tego odpowiednio przygotowany pod względem merytorycznym, finansowym i mentalnym.”

Cytat powyżej, to fragment z tekstu opisującego mój blog. Były to jedne z pierwszych linijek, które napisałem tworząc tą stronę. Być może te słowa dla kogoś mogą brzmieć trochę błaho, ale dla mnie mają naprawdę duże znaczenie.

Przygotowując się do napisania tego artykułu, zdałem sobie sprawę, że jako autor tekstów skierowanych do szerszego grona odbiorców, właśnie przekraczam pewną granicę. Tworząc dział „Okiem Inwestora” wchodzę w tematy już nie tylko dotyczące określonych zasad działania, czyli wynajmowania mieszkań, ale również w tematykę inwestowania, czyli czynności, której zasad nie da się powielić w każdym poszczególnym przypadku. Co więcej, dokonując dwóch inwestycji, w zupełnie ten sam sposób, w dwie prawie identyczne nieruchomości, jedna może okazać się strzałem w dziesiątkę, a druga skończyć kompletną porażką.

Uświadamiając sobie powyższy stan rzeczy, zrozumiałem, że pierwszym tekstem jaki powinienem opublikować w niniejszym dziale jest właśnie ten dotyczący odpowiedniego przygotowania pod wyżej wymienionymi względami. Więc zanim przejdziesz do analizy warunków kredytowych i wyliczania rentowności swojej pierwszej inwestycji, proszę Cię o sumienne przeczytanie tego tekstu.

 

Przygotowanie merytoryczne

Podstawowym warunkiem skutecznego inwestowania jest dokładne zapoznanie się z rynkiem oraz mechanizmami nim rządzącymi. W świecie nieruchomości ma to szczególne znaczenie, ponieważ w tej dziedzinie inwestorskiej zmuszeni jesteśmy od razu do obrotu dużymi sumami pieniężnymi. Nie możemy sobie przeznaczyć tysiąca czy dwóch na pierwsze próby, aby nauczyć się podstaw na własnych błędach, tak jak ma to miejsce np. na giełdzie. Z tego powodu, niezwykle ważną kwestią jest to, aby przygotować się merytorycznie, zanim jeszcze dokonasz zakupu pierwszego mieszkania na wynajem.

Lista podstawowych zagadnień, którą każdy inwestor w nieruchomości mieszkalne powinien mieć w małym palcu:

» Rynek – dokładne zapoznanie się z cenami na rynku lokalnym to podstawa. Musisz wiedzieć, który z oglądanych przez Ciebie lokali możesz kupić po okazyjnej cenie, a także jaką stawkę za czynsz będziesz w stanie wyciągnąć w danej lokalizacji.

» Finansowanie – warunki kredytowania zakupu nieruchomości, zdolność kredytowa, planowana wysokość raty – to wszystko powinno być dokładnie przemyślane oraz tysiąc razy wyliczone i sprawdzone przy różnych wariantach.

» Kwestie techniczne – świeżo nabytą nieruchomość trzeba z reguły wyremontować lub chociaż odświeżyć. Oczywiście nie musisz tego robić osobiście, ale przydałoby się choć trochę orientować się w tych sprawach.

» Kwestie formalne – umowa przedwstępna, wysokość zadatku oraz warunki jego ewentualnego zwrotu, akt notarialny, wpisy w księdze wieczystej – dobrze byłoby wiedzieć po co to wszystko i dlaczego.

» Wynajmowanie – jak przygotować nieruchomość do wynajmu? Jak znaleźć i wybrać odpowiednich lokatorów? Na jakich warunkach podpisać umowę z najemcami? Jak rozliczać się z podatku od najmu? Na szczęście o tych wszystkich sprawach możesz przeczytać konkretne artykuły na moim blogu, ale ważne żeby to zrobić zawczasu, a nie wtedy kiedy pojawi się problem. Ponieważ, jak to ktoś mądrze kiedyś powiedział: „Gram profilaktyki jest więcej wart niż kilogram leczenia”.

 

Przygotowanie finansowe

Nawet jeżeli wiesz już dosłownie wszystko na temat finansowania Twojej przyszłej inwestycji w lokal na wynajem, nie znaczy to, że jesteś do tego finansowo przygotowany. Oczywiście jeżeli posiadasz gotówkę na zakup mieszkania to zmienia postać rzeczy (jeżeli chodzi o sam zakup), ale czy na pewno opłaca się inwestować tylko swoje fundusze, zamiast wspomóc się cudzymi? Kredyt hipoteczny to najtańsze dostępne pieniądze na rynku. Warto wspomóc się bankami, jeżeli nie ma ku temu żadnych przeciwwskazań, ponieważ mogą nam one udostępnić wspaniałą dźwignie inwestycyjną.

Tak więc, jeżeli już zdecydujesz się na wsparcie swojej inwestycji pieniędzmi pochodzącymi z kredytu hipotecznego, to musisz się do tego przygotować również pod względem finansowym. Po pierwsze, dobrze oszacuj wkład własny jaki będzie Ci potrzebny do zakupu nieruchomości o określonej cenie. Teraz, w 2015 roku, minimalny wymagany wkład własny to 10% wartości nabywanego lokalu. W przyszłym roku będzie to już 15%, a w 2017 roku aż 20%. Oprócz tego musisz przygotować się na koszty transakcyjne, czyli przede wszystkim podatek od czynności cywilnoprawnych oraz opłaty notarialne. Do tego dochodzą jeszcze dodatkowe koszty związane z samym kredytem (ubezpieczenia itd.), które też nie są wcale niskie. No i na koniec nie możesz zapomnieć o kosztach remontu świeżo zakupionej nieruchomości.

Jednorazowe koszty związane z samą transakcją kupna mieszkania to nie jedyne Twoje zmartwienie. Już podczas prowadzenia wynajmu czeka na Ciebie równie dużo niebezpieczeństw. Pustostany – czyli okresy w których Twoje mieszkanie nie będzie miało swojego najemcy, koszty wymiany urządzeń i odświeżenia co jakiś czas lokalu oraz ryzyko podniesienia stóp procentowych, które przyczyni się bezpośrednio do podwyżki raty Twojego kredytu, to tylko kilka głównych problemów finansowych, które mogą Cię zaskoczyć jeżeli odpowiednio się to tego nie przygotujesz.

 

Przygotowanie mentalne

Ostatnią kwestią odpowiedniego przygotowania się do inwestycji w mieszkanie na wynajem jest Twoja mentalność. Załóżmy, że wiesz już na ten temat wszystko oraz, że finansowo jesteś na to gotowy w stu procentach, to czy na pewno do końca wiesz na co się piszesz? Wynajmowanie nieruchomości to wspaniałe zajęcie, które często jest określane mianem najlepszego z możliwych sposobów na tak zwany dochód pasywny, ale czy na prawdę tak jest w rzeczywistości?

W najprostszych słowach, dochód pasywny to taki przy którym nic nie musisz robić, a pieniądze same wpływają do Twojej kieszeni. Według mnie wynajmowanie mieszkań nie jest takim dochodem. No chyba, że przekażesz swój lokal firmie, która będzie zajmować się nim za Ciebie. Ale ja nie wierzę w to, że jakakolwiek firma na świecie zajmie się moim dobytkiem lepiej niż ja sam.

Osobiście do wynajmowania podchodzę jak do formy biznesu. Oczywiście jest to biznes, który wymaga ode mnie dużo mniej czasu niż biznes w tradycyjnym tego słowa znaczeniu, ale jednak wymaga. Zalane mieszkanie przez sąsiadów z góry, zgubione klucze przez lokatorów, wypowiedzenie umowy przez najemców akurat wtedy gdy wybierasz się na dwumiesięczny wyjazd za granicę. To normalne zdarzenia, które będą przytrafiać się również i Tobie.

Tak więc, musisz zdać sobie sprawę z tego, że czeka Cię masa problemów, które jak to w biznesie, zwykle pojawiają się w najmniej oczekiwanych momentach.

Jednakże, jeżeli to wszystko przemyślisz już teraz, to mniej sytuacji zaskoczy cię w przyszłości. Problemy i tak się pojawią, tego trzeba być pewnym, ale dzięki Twojemu odpowiedniemu przygotowaniu będziesz doskonale wiedzieć jak je szybko i bezboleśnie rozwiązać.

 

3 Comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.