Home // Zarządzanie najmem // Podatki // Podatek od wynajmu mieszkania – zasady ogólne vs ryczałt

Podatek od wynajmu mieszkania – zasady ogólne vs ryczałt

Podatek od wynajmu mieszkaniaUmowa dawno podpisana, pierwsi lokatorzy właśnie przywożą swoje rzeczy, a na Twoim koncie pojawiła się już opłata za pierwszy miesiąc najmu. W tym pięknym momencie dopada Cię pytanie: W jaki sposób rozliczać się z podatku? A może w ogóle nie przejmować się Urzędem Skarbowym? Niestety wielu właścicieli mieszkań na wynajem ukrywa swój zarobek przed fiskusem.

Napisałem „niestety” nie dlatego, że jestem zwolennikiem podatku dochodowego, wręcz przeciwnie, ale dlatego, że takie podejście wiąże Ci ręce w przypadku sytuacji kryzysowych.

W swoich rozważaniach wykluczam sytuację, w której w ogóle nie podpisujesz umowy z najemcą. Takie podejście nie wchodzi w grę. Załóżmy więc, że umowa jest podpisana i zawiera wszystko to co zawierać powinna, aby chronić Twoje interesy, jednakże nie rozliczasz się z należnego podatku. Co zrobisz w sytuacji, gdy Twój najemca nie będzie przestrzegać postanowień zapisanych w umowie? Jak wyegzekwujesz zapisy chroniące Twoją własność? Będziesz musiał zwrócić się do sądu i tu pojawi się problem…

Zamiast więc działać nie do końca legalnie i ciągle martwić się o to co będzie jeśli pojawią się kłopoty, lepiej zastanowić się nad tym, jak działać zgodnie z prawem, a mimo to nie obciążać się zbytnio kosztem podatku od najmu.

 

Zasady ogólne – podatek od dochodu

Jako wynajmujący, masz do wyboru jeden z dwóch możliwych sposobów rozliczania podatku przy najmie prywatnym. Pierwszym z nich jest rozliczanie na zasadach ogólnych. W tym przypadku, do Urzędu Skarbowego odprowadzasz podatek od dochodu, według skali podatkowej 18% lub 32%. Oznacza to, że zanim pomnożysz swój przychód przez określoną stawkę podatku, możesz odliczyć sobie wszystkie koszty związane z najmem mieszkania, czyli:

» opłaty administracyjne za lokal – czynsz, fundusz remontowy, opłaty za media
» koszty napraw i remontów
» koszt ubezpieczenia mieszkania
» oprocentowanie kredytu – jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką
» amortyzację – na poziomie 1,5% rocznie, liczonego od ceny nabycia nieruchomości (jeśli lokal znajduje się w budynku starszym niż 60 miesięcy, wtedy można indywidualnie ustalić stawkę amortyzacji, jednak nie większą niż 10% rocznie)

To rozwiązanie jest Ci niejako „przypisane” automatycznie i nie ponosisz obowiązku zgłaszania nigdzie, że wybrałeś tą akurat formę.

 

Ryczałt – podatek od przychodu

Drugim sposobem rozliczania się z podatku od wynajmu jest ryczałt. W przypadku tej formy zawsze płacimy stałą stawkę 8,5% od przychodu, niezależnie od poniesionych przez nas kosztów. Jeżeli zdecydujesz się na ryczałt, powinieneś powiadomić o tym Urząd Skarbowy najpóźniej do 20-ego stycznia lub do 20-ego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskałeś pierwszy przychód z tytułu najmu. Możesz również zdecydować czy będziesz rozliczać podatek miesięcznie czy kwartalnie. Jeżeli wybierzesz tę drugą możliwość, z początkiem roku podatkowego (do 20-ego stycznia) będziesz musiał złożyć odpowiednie oświadczenie.

 

Rozliczenia roczne – PIT

Jeżeli, przy naliczaniu podatków z tytułu najmu mieszkania, wybrałeś zasady ogólne, powinieneś uwzględnić to w rozliczeniu podatkowym składanym do 30 kwietnia (PIT-36) roku następnego po rozliczanym roku podatkowym. Natomiast, jeżeli wybrałeś podatek w formie ryczałtu, należy uwzględnić go w rozliczeniu (PIT-28) składanym do 31 stycznia, roku następnego po rozliczanym roku podatkowym.

 

Opodatkować dochód czy przychód?

Aby najlepiej zobrazować obie metody rozliczeń posłużę się prostym przykładem. Załóżmy, że posiadasz mieszkanie za które zapłaciłeś równe 300.000 zł i wynajmujesz je za 1.500 zł + opłaty eksploatacyjne. Wartość tych dodatkowych opłat nie będzie Nam potrzebna do obliczeń, ponieważ ich koszt, wedle umowy najmu, został przerzucony na najemcę.

RYCZAŁT

Zacznijmy od ryczałtu. Rozliczając się z fiskusem tą metodą, nie masz zbyt dużego pola do manewru. Twój przychód, czyli 1.500 zł musisz pomnożyć razy 0,085 (czyli 8,5%). Wynik będzie kwotą, którą należy przelać na konto Urzędu Skarbowego.

1.500 zł × 0,085 =  127,50 zł

ZASADY OGÓLNE (SKALA PODATKOWA)

Teraz spróbujmy skorzystać z drugiego sposobu naliczania podatku, czyli zasad ogólnych. W tym przypadku obliczenia będą nieco bardziej złożone. Twój przychód to 1.500 zł, ale żeby obliczyć dochód, musimy znać jeszcze Twoje koszty. Opłaty eksploatacyjne przerzuciłeś na najemcę. Remonty zostawmy w spokoju, ponieważ nie są to stałe wydatki. Ubezpieczenie mieszkania to zbyt mała kwota, żeby sobie zawracać nią głowę w Naszym przykładzie. Zostało oprocentowanie kredytu i amortyzacja.

Przyjmijmy, że kwota odsetkowa Twojego kredytu wynosi 500 zł miesięcznie. Natomiast poprzez zastosowanie ustawowej stawki amortyzacyjnej (1,5% rocznie), możesz dodatkowo wpisać w koszty 4.500 zł rocznie (300.000 zł × 0,015), czyli 375 zł miesięcznie. Obliczmy więc Twój dochód i należny podatek według stawki 18%.

1.500 zł – 500 zł – 375 zł = 625 zł
625 zł × 0,18 = 112,50 zł

Na pewno dostrzegasz, że w tym przypadku zapłacisz mniejszy podatek niż przy ryczałcie, a to jeszcze nie wszystko. Jeżeli Twoje mieszkanie zostało oddane do użytku ponad 5 lat temu, możesz skorzystać z indywidualnej stawki amortyzacyjnej, sięgającej nawet 10% rocznie. Dla potrzeb Naszego przykładu wystarczy stawka na poziomie 5%. W takim przypadku do swoich kosztów będziesz mógł dopisać 15.000 zł rocznie (300.000 zł × 0,05), czyli 1.250 zł miesięcznie.

1.500 zł – 500 zł – 1.250 zł = – 250 zł

WNIOSKI

Jak widzisz, na papierze wychodzi na to, ze Twój wynajem przynosi straty, nie posiadasz więc z tego tytułu dochodu. No, a jak wiemy 18% z zera, to też zero. Dzięki zastosowaniu tego rozwiązania możesz prowadzić wynajem mieszkania w pełni oficjalnie i zgodnie z prawem, a przy tym w ogóle nie płacić podatku od dochodu.

Oczywiście, nie w każdym przypadku mieszkanie jest kupowane za pomocą kredytu oraz nie zawsze będziesz mógł zastosować indywidualną stawkę amortyzacji. Dlatego też, w niektórych sytuacjach ryczałt jest lepszym rozwiązaniem.

 

Podsumowanie różnic

Poniższa tabelka pomoże Ci przyjrzeć się różnicom w tych dwóch formach rozliczeń podatkowych.

 

ZASADY OGÓLNE RYCZAŁT
Źródło opodatkowania
dochód przychód
Stawka podatku
18% lub 32% 8,5%
Forma wyboru
automatyczna wymagane oświadczenie
System kwartalny
niemożliwy możliwy
Rozliczenie roczne
PIT-36
(do 30 kwietnia)
PIT-28
(do 31 stycznia)

 

Która forma rozliczenia jest lepsza dla Ciebie? Na to pytanie powinieneś odpowiedzieć sobie sam, najlepiej po konsultacji z doradcą podatkowym i przyjąć taką formę, która w Twoim konkretnym przypadku jest najkorzystniejsza finansowo. Ja, w większości sytuacji, polecam rozliczenie na zasadach ogólnych. Stosując tą metodę, dzięki odpowiedniemu ustaleniu stawki amortyzacji do przychodów najmu, możesz zmniejszyć należny podatek do minimum.

 

Niezależnie jednak od tego jaki sposób rozliczenia wybierzesz, pamiętaj, że najważniejsze jest to, aby prowadzić wynajem w legalny sposób i zawsze mieć uregulowane stosunki z Urzędem Skarbowym.

 

4 Comments

  • ….Jeżeli Twoje mieszkanie zostało oddane do użytku ponad 5 lat temu, możesz skorzystać z indywidualnej stawki amortyzacyjnej, sięgającej nawet 10% rocznie…..

    Jak ustala się stawkę amortyzacyjną??

    • Indywidualnie – to znaczy, że sam ustalasz stawkę najkorzystniejszą dla siebie.

      Haczyk tkwi w tym, że raz ustalona indywidualna stawka amortyzacyjna nie może zostać zmieniona do końca trwania amortyzacji.

  • Bardzo ciekawe wyjaśnienie, dziękuję.
    A jak obliczyć koszty w przypadku, gdy wynajmuję część mieszkania i to na krótkie okresy, na przykład po parę dni w miesiącu? Weźmy przykład: mieszkanie mierzy 45 metrów, wynajmuję 1 pokój 15 metrowy przez 10 dni w miesiącu. Jeśli np. czynsz z mediami wynosi 900 złotych, to czy można przyjąć, że koszt wyniesie 10/30 miesięcznego czynszu za 15/45 powierzchni mieszkania, czyli 100 złoty? A jak odliczyć koszt czynszu za użytkowany wspólnie z lokatorem korytarz, kuchnię i łazienkę – razem 10 metrów? Idąc dalej tym tropem – co z kosztem remontu? Można go uwzględnić w całości (jeśli dotyczy wynajmowanego pokoju) lub w części (jeśli remont objął kuchnię, korytarz lub łazienkę). Podobnie, czy można tak dzielić koszty amortyzacji? Wiem, wygląda na dzielenie włosa na czworo, ale sytuacja taka może dotyczyć ludzi wynajmujących np. poprzez booking czy podobne.

    • Co do obliczania kosztów opłat eksploatacyjnych, to robi się dokładnie tak jak napisałeś. Nie możesz jednak odliczyć kosztów za użytkowanie części wspólnych, ponieważ ich nie wynajmujesz tylko udostępniasz najemcy. Amortyzacji natomiast nie da się podzielić na jakąś część mieszkania. Możesz amortyzować tylko całą nieruchomość.

      W Twoim przypadku zastosowałbym rozliczenie ryczałtem. Podatek z wynajmu jednego pokoju przez 10 dni w miesiącu chyba nie będzie taki wysoki?

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.