Home // Zarządzanie najmem // Formalności // Okresy wypowiedzenia umowy najmu mieszkania

Okresy wypowiedzenia umowy najmu mieszkania

Okresy wypowiedzenia umowy najmu mieszkaniaZ reguły, nawet dla osoby która dopiero rozpoczęła przygodę z wynajmowaniem mieszkań, samo znalezienie najemcy nie sprawia większych trudności. Problemy pojawiają się dopiero wtedy, gdy jedna ze stron chce zerwać zawartą umowę. W tym, nie zawsze miłym dla właściciela lokalu momencie, dochodzimy do sedna sprawy, czyli tematu niniejszego artykułu – okresu wypowiedzenia.

Niestety umowa najmu, pomimo iż jest dokumentem zawieranym pomiędzy dwoma stronami dobrowolnie, czyli z korzyścią dla nich obu, nie może zawierać dowolnej treści ustalonej przez zainteresowanych, lub też zawarta w nich treść jest po prostu nieważna z punktu widzenia prawa. Wiąże nam ręce Ustawa o ochronie praw lokatorów. Dlatego też, to na zapisach w niej obowiązujących będą bazowały moje dzisiejsze rozważania.

 

Umowa na czas nieokreślony

Przepisy zawarte w wyżej wymienionej ustawie są bardzo niekorzystne dla wynajmujących. Okresy wypowiedzenia, które są zależne od jego przyczyny, w niektórych przypadkach są wręcz absurdalne (o czym trochę niżej). Dlatego też, jako właściciel lokalu na wynajem, nigdy nie podpisuj z najemcą umowy na czas nieokreślony. Umowa z określonym terminem ważności jest o niebo lepsza, z jednego bardzo znaczącego powodu – w pewnym momencie wygasa sama z siebie, a to może uratować Cię przed naprawdę sporym problemem. Powtórzę więc jeszcze raz: nigdy nie wynajmuj swojego mieszkania na czas nieokreślony. Mam nadzieję, że zaufasz mi iż takie umowy nie mają racji bytu.

 

Umowa na czas określony

Skoro już wiesz na pewno, że umowa jaką będziesz podpisywać z najemcą będzie zawierać datę rozwiązania stosunku najmu, to pozostaje nam jedno zasadnicze pytanie: jak długi czas określić w tej umowie? Odpowiedź jest prosta. Nigdy nie dłuższy niż rok. Po tym czasie możesz zawsze podpisać umowę z tym samym lokatorem od nowa, lub sporządzić aneks do już istniejącej. Najważniejsze jednak jest to, że w takim przypadku masz pewność, że po określonym w umowie terminie najemca nie posiada już żadnych praw do Twojego lokalu, co w pewnych okolicznościach może okazać się zbawienne.

Rozmawiałem kiedyś z właścicielem domu, który aneksował umowę ze swoimi lokatorami co miesiąc. Jednakże znalezienie lokatorów, którzy pójdą na taki układ może graniczyć z cudem. Pamiętaj, aby nigdy nie wynajmować mieszkania na dłużej niż rok, to powinno być wystarczającym zabezpieczeniem.

 

Wypowiedzenie za strony najemcy

Ustawa o ochronie praw lokatorów nie mówi nic o wypowiedzeniu umowy najmu ze strony najemcy. Musimy się więc odnieść w tej sytuacji do Kodeksu cywilnego, którego art. 673 § 3 brzmi:

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Oczywiście wynajmujący jest dodatkowo obowiązany również ustawą o lokatorach, natomiast najemcy dotyczą tylko zapisy zawarte w umowie najmu. W przygotowanym przeze mnie wzorze umowy widnieje następujący punkt:

Najemca może wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym z zachowaniem formy pisemnej, jeżeli:

  1. W chwili wydania lokal ma wady, które uniemożliwiają jego używanie w sposób przewidziany w niniejszej umowie.
  2. Wady, o których mowa powyżej powstały później, a Wynajmujący ich nie usunął lub nie zadbał o ich usunięcie w odpowiednim terminie.
  3. Jeżeli wady o których mowa powyżej nie dadzą się usunąć lub naprawić.

Oznacza to, że najemca ma prawo rozwiązać naszą umowę od ręki, jeżeli lokal, który wynajmuje nie będzie nadawał się do zamieszkiwania. Umieściłem taki zapis w swojej umowie z dwóch powodów. Po pierwsze uważam, że takie podejście jest jak najbardziej fair, a po drugie jest to jedyna możliwość wypowiedzenia umowy przez moich lokatorów. Czyli, jeżeli ja będę wywiązywał się ze swoich obowiązków, a więc przez cały okres najmu moi najemcy będą mieli udostępniony lokal spełniający wymogi mieszkalnego, to oni, według umowy, powinni opłacać czynsz za jego wynajem, aż do dnia zakończenia stosunku najmu.

Oczywiście różne rzeczy się w życiu zdarzają, a ja jestem człowiekiem z którym da się dogadać, dlatego też bywało, że nie raz rozwiązywałem umowę sporo przed okresem jej wygaśnięcia. Jednakże tak skonstruowany zapis daje mi pewną kartę przetargową i uprzywilejowaną pozycję podczas omawiania warunków zerwania umowy przez lokatorów.

Jeżeli chcesz, lub nie możesz znaleźć chętnych na podpisanie tak brzmiącej umowy, to możesz umieścić w niej dodatkowy punkt mówiący o możliwości jej rozwiązania przez najemcę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Jak mówi Kodeks cywilny, obowiązywać będzie to co zapiszesz w umowie.

 

Wypowiedzenie ze strony wynajmującego

Tą kwestię Ustawa o ochronie praw lokatorów opisuje nam dokładnie tak:

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Jak widać w punkcie 1 i 3 fragmentu omawianej ustawy, jeżeli najemca nadmiernie niszczy Twoje mieszkanie, narusza porządek domowy sąsiadów lub używa lokalu w sposób sprzeczny z zawartą umową, czyli na przykład podnajął pokój osobie trzeciej, to możesz wypowiedzieć mu stosunek najmu z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia.

Sprawa komplikuje się w kwestii zwłoki z zapłatą czynszu. Według przytoczonego dokumentu, masz prawo złożyć wypowiedzenie swoim lokatorom z powodu zalegania z opłatą tylko w przypadku gdy przekroczą oni termin trzech pełnych okresów płatności. Dodatkowo musisz im dać dodatkowy miesiąc na wyrównanie zaległości, co razem z miesięcznym okresem wypowiedzenia wiąże nam ręce na całe 5 miesięcy. Jest to oczywisty absurd, który został wymyślony na potrzeby gminnych zasobów mieszkalnych i nie powinien się tyczyć prywatnej własności. Niestety jednak się tyczy.

 

Mimo wszystko…

Mimo wszystko, nie każdy aspekt naszego życia musi regulować ustawa. Twoi przyszli najemcy to dorośli ludzie, których starannie wybierzesz spośród wszystkich chętnych do wynajęcia Twojego mieszkania. Podpisując z Tobą umowę, będą zdawali sobie sprawę na co się piszą i jakie warunki ich obowiązują. Dlatego też ja w swoim wzorze umowy najmu stosuję zapis:

Wynajmujący może wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym z zachowaniem formy pisemnej, jeżeli:

  1. Najemca używa lokalu w sposób niezgodny z umową lub jego przeznaczeniem albo powodujący jego nadmierne zniszczenie, przekraczające zwykłe, przeciętne zużycie wynikające z upływu czasu, lub
  2. Najemca uporczywie narusza regulamin porządku domowego ustalony przez administratora budynku, lub
  3. w innych przypadkach określonych obowiązującymi przepisami.

W przypadku wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, Najemca zobowiązuje się zwrócić lokal wraz z kluczami w ciągu 3 dni.

Zdaję sobie sprawę, że w świetle prawa ten punkt umowy jest niewykonywalny. Jednakże w życiu zdarzało już mi się korzystać z mocy tego zapisu i nie było żadnych problemów z jego wykonywalnością. Być może wynikało to z niewiedzy moich lokatorów, być może z ich poczucia zdrowego rozsądku lub chęci uniknięcia dalszych konsekwencji swoich niewłaściwych czynów. Nie stanowi to dla mnie różnicy.

Ważne, że udało mi się rozwiązać problem nie łamiąc umowy, którą zawarłem z tymi ludźmi i której warunki zaakceptowali. Dlatego też nadal będę taki zapis w swojej umowie najmu stosował.

 

8 Comments

  • Jeżeli ktoś nie płaci trzy miesiące za wynajem, to oczywiste, że w ciągu miesiąca nagle nie ureguluje swojego długu i trzeba szybciej zerwać umowę.

  • W umowie najmu cywilno-prawnej zawartej na czas określony nie może być zapisu o jednomiesięcznym czy iluś-tam-miesięcznym terminie wypowiedzenia. Taki zapis jest tylko w umowie na czas nieokreślony.
    Przepisy w tej kwestii są rzeczywiście dość mylące ale zgodnie z informacjami od prawników, umowę na czas określony strony mogą wypowiedzieć tylko w przewidzianych przepisami sytuacjach (zaleganie z czynszem, niszczenie mieszkania, mieszkanie nie nadaje się do dalszego zamieszkania itd – jak wspomniane w artykule) i z zachowaniem terminów przewidzianych w przepisach.

    • Kasiu, zgodzę się z Twoją wypowiedzią, ale tylko jeśli odniesiemy ją do wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego. Jeżeli chodzi o najemców i umowę na czas określony, to jak najbardziej można w niej określić okres wypowiedzenia. Jak słusznie wspomniałaś jest to umowa cywilno-prawna i to jej strony decydują jakie zapisy będą się w niej znajdowały. Wyjątkiem są obowiązki ciążące na wynajmującym, któremu wiąże ręce ustawa o lokatorach.

  • Proszę o prawną interpretację jak liczyć okres wypowiedzenia umowy najmu.
    Mam zawartą umowę z Najemcą na czas określony. W umowie jest zapis , „Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem jednomiesięcznego okresu
    wypowiedzenia. Wypowiedzenie umowy, powinno być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności”.
    Brak jest jednak w umowie warunków wypowiedzenia umowy .
    Najemca 19 .04.2015r. wypowiedział umowę z przyczyn osobistych.Jak w tym przypadku biegnie okres wypowiedzenia, przyjmując 1-miesięczny okres wypowiedzenia. Czy jego termin upływa dnia 19 maja 2015r, czy dnia 31. maja 2015r.

    • Według mnie, termin wypowiedzenia upływa 31 maja.

      „Miesięczny” termin wypowiedzenia dotyczy jednego miesiąca od jego początku do jego końca, a nie 30 czy 31 dni.

      Jeżeli chodzi o prawną interpretację, to proszę wybaczyć, ale nie jestem prawnikiem i nie jestem w stanie Pani pomóc w tej kwestii.

      • „Najemca 19 .04.2015r. wypowiedział umowę z przyczyn osobistych.”
        Jeśli umowa nie zawiera pozwolenia na takie wypowiedzenie, to jest ono nieskuteczne i umowa jest ważna. Chyba, że nastąpi porozumienie stron i umowa zostanie rozwiązana, ale wtedy nie mówimy o wypowiedzeniu.

  • Witam! co w przypadku gdy właściciel chce wyłudzić kaucję zabezpieczającą? Wszystko przez okres najmu było ok a przy zerwaniu umowy w trybie natychmistowym art 682 k.c nagle wynajmujący widzi że wszystko jest zniszczone zużyte itp? A w rzeczywistości normalnie użytkuje się mieszkanie i nie jest zniszczone? I nie chce podać dowodów faktur na zajęcie kaucji z wyszczególnieniem żądanych kwot na naprawy? A kwoty są z głowy? I czy jakieś porozumienia na piśmie ze strony wynajmującego są ważne po złożeniu wcześniejszego wypowiedzenia przez najemcę? Jak w takim razie to się ma do siebie? Chętnie zaczekam na odpowiedź

    • Nie za bardzo rozumiem o jakie „porozumienia” chodzi, czy może Pani sprecyzować tą kwestię? Czy może Pani również zdradzić jakie wady w wynajmowanym lokalu zagrażały zdrowiu domowników?

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.