Home // Zarządzanie najmem // Formalności // Kaucja za wynajem mieszkania – zabezpieczenie roszczeń

Kaucja za wynajem mieszkania – zabezpieczenie roszczeń

Kaucja za wynajem mieszkaniaPobieranie kaucji przez wynajmującego podczas wynajmu mieszkania, już dzisiaj na szczęście jest normą. Myślę, że teraz nawet częściej można spotkać właściciela, który ma zbyt wygórowane oczekiwania i żąda jakiejś niebotycznej kwoty na poczet zabezpieczenia, niż takiego, który odpuści tą kwestię zupełnie. Jednakże często zdarza się, że kaucja wykorzystywana jest w sposób nie do końca zgodny z jej przeznaczeniem, a czasem nawet z nim sprzeczny.

W niniejszym artykule postaram się przedstawić czym tak naprawdę jest kaucja oraz omówić w jaki sposób powinno się z niej korzystać, aby nie narobić sobie niepotrzebnych problemów.

 

Funkcja gwarancyjna kaucji

Zadaniem kaucji jest zabezpieczenie roszczeń wynajmującego w przypadku niewywiązywania się najemcy z postanowień zawartej umowy. Oznacza to, że kwota którą pobierzesz, może być wykorzystana do pokrycia strat wynikłych z niedbałego podejścia najemcy do realizacji waszej umowy najmu. Twoje straty mogą wynikać, po pierwsze, z powstałych z winy lokatora uszkodzeń w lokalu, a po drugie, z nieopłacania przez niego: rachunków za media, opłat eksploatacyjnych lub czynszu najmu. W obydwu tych przypadkach umowa nie została dotrzymana, ponieważ druga strona zobowiązywała się zwrócić lokal w stanie niepogorszonym i regulować wyżej wymienione opłaty.

Dlatego też, w takich sytuacjach masz prawo (a nawet obowiązek, żeby nauczyć najemców dobrego wychowania) pobrać odpowiednią rekompensatę z zainkasowanej wcześniej kwoty gwarancyjnej. Jednakże możesz to zrobić dopiero po rozwiązaniu stosunku najmu. Dlaczego – wyjaśnię nieco dalej.

 

Warunek zawieszający zawarcie umowy

Jak zresztą głosi ustawa o ochronie praw lokatorów, zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji. Do czego to Ci jest potrzebne? Już tłumaczę.

W momencie dogadania się z Twoimi przyszłymi lokatorami, gdy już podpisujecie umowę najmu, dobrze jest mieć jakieś zabezpieczenie, że umowa na pewno zostanie zrealizowana (np. gdy jej podpisanie następuje dwa tygodnie przed terminem przekazania lokalu). Pobranie jakiejkolwiek gotówki wiązałoby się z koniecznością posiadania kasy fiskalnej – o czym innym razem. Więc takie rozwiązanie odpada.

Najlepszym wyjściem jest umieszczenie w umowie zapisu:

Niniejsza umowa zostaje zawarta pod warunkiem zawieszającym dokonania przez Najemcę, w terminie 2 dni roboczych od dnia zawarcia umowy, wpłaty na rzecz Wynajmującego kaucji.

Taki zapis załatwia Twój problem. Jeżeli pieniądze nie wpłyną na konto, to dokument staje się nieważny i możesz wracać do dalszych poszukiwać odpowiednich lokatorów. Jeżeli wpłyną, to nowi lokatorzy właśnie zostali znalezieni.

 

Wysokość kaucji

Według ustawy, wysokość kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu najmu. Oczywiście w prawdziwym życiu rzadko zdarza się, aby jej wysokość przekroczyła dwukrotność tej kwoty. Ja doradzam, aby było to jakieś 110-120% opłat z tytułu umowy najmu. Pobranie kwoty ciut wyższej niż czynsz najmu da Ci oczywiście lepszą gwarancję finansową niż standardowe 100%, ale przede wszystkim wybije z głowy najemcy myśl o pokryciu opłaty za ostatni miesiąc najmu pieniędzmi pobranymi na poczet kaucji i to właśnie jest powodem takiego podejścia do tej kwestii.

 

Rozliczenie oraz zwrot kwoty gwarancyjnej

Nawiązując do ostatniego zdania poprzedniego akapitu, najważniejszą sprawą przy rozliczaniu kaucji po zakończeniu najmu, jest przestrzeganie zapisu umowy, który brzmi:

Kaucja nie może być przeznaczona na poczet opłaty za ostatni miesiąc najmu.

Bardzo ważne jest to, aby nie dać się namówić na złamanie tej zasady. Skutki takiego postępowania mogą być dla Ciebie zaskakująco kosztowne, gdy już odkryjesz jakich zniszczeń dokonali najemcy w Twoim mieszkaniu.

Wracając do rozliczenia, na zwrot wpłaconych wcześniej pieniędzy masz 30 dni od daty zdania mieszkania przez najemcę. Tak więc, w momencie odbioru lokalu, za pomocą protokołu zdawczo-odbiorczego, sprawdzasz dokładnie stan swojej nieruchomości. Następnie, kontrolujesz czy nie ma żadnych zaległości we wcześniej wymienionych opłatach. W obydwu przypadkach, jeżeli jest taka potrzeba, odliczasz odpowiednią kwotę z kaucji. Zamiast wyceniać ewentualny remont w ciemno, polecam wykonać go w ciągu tych 30 dni i opłacić bezpośrednio z kaucyjnych pieniędzy. Dopiero gdy to załatwisz przelejesz byłym lokatorom pozostałą sumę.

 

Jeżeli chcesz dowiedzieć się czegoś więcej o samym dokumencie rozliczeniowym, niezbędnym do przekazania mieszkania, zapraszam do artykułu: » Protokół zdawczo-odbiorczy – wzór dokumentu

 

Istnieje jeszcze kwestia rzadko poruszanego tematu waloryzacji. Wedle ustawy, jeżeli czynsz w trakcie najmu uległ podwyższeniu, to po rozwiązaniu stosunku najmu kaucja powinna zostać zwrócona w stopniu podwyższonym proporcjonalnie do czynszu. O ile oczywiście nie nastąpią z niej żadne potrącenia na rzecz wynajmującego. Co ciekawe, działa to tylko w jedną stronę, tzn. w przypadku zmniejszenia czynszu, kaucja ma zostać zwrócona w pierwotnej wysokości.

Oczywiście, jeżeli podobnie jak ja wynajmujesz mieszkanie tylko na czas określony i nigdy nie na dłużej niż 12 miesięcy, to raczej nie ma co rozważać sytuacji podnoszenia czynszu. Nowy rok najmu, nowa umowa, nowa wysokość czynszu, nowa wysokość kaucji.

 

Konsekwencje podatkowe                    

Kaucja z zasady nie jest opodatkowana ani podatkiem dochodowym, ani podatkiem VAT. Pobieranie kaucji, zwracanej po zakończeniu umowy, nie jest obrotem i nie powoduje obowiązku podatkowego. Problem pojawia się wtedy, gdy ta kwota zostanie wykorzystana jako sposób finansowania wynajmującego. Czyli na przykład, gdy użyjesz tych środków do wprowadzenia modernizacji w mieszkaniu lub usunięcia jakiejś usterki jeszcze w trakcie najmu.

Takie działanie wskazuje na to, że masz swobodę w dysponowaniu tą kwotą pieniężną. Co według Urzędu Skarbowego jest uzyskaniem przychodu w postaci niezapłaconych odsetek, które trzeba byłoby zapłacić w przypadku pozyskania kapitału o tej samej wartości z banku.

Kaucja co do zasady powinna spełniać rolę gwarancyjno-zabezpieczającą i pozostawać w stanie nienaruszonym przez cały okres trwania umowy. Lepiej stosować się do tej reguły i nie narażać się niepotrzebnie na konsekwencje podatkowe.

 

3 Comments

  • Kiedyś byłem po drugiej stronie jako osoba wynajmująca mieszkania, żeby w nich mieszkać. Właściciele zawsze chcieli kaucje. Niektórzy na 100% miesięcznego czynszu a inni na 50%. Generalnie trudno przewidzieć co może się zdarzyć w mieszkaniu, czy pies nie wygryzie wielkiej dziury w ścianie albo nie zniszczy drogich mebli. Dlatego warto żądać nawet 200% kaucji, jeśli wynajmujący nie ma tyle, można mu rozłożyć na raty i zapisać to w umowie.

  • Sporną kwestią może być dla obu stron, czy pewne naprawy konieczne do wykonania wynikają z użytkowania, czy z powodu „starzenia” się wyposażenia.

    • Oczywiście. Ja, jako wynajmujący zawsze staram się podchodzić do takich spraw zdroworozsądkowo, ponieważ przed wszystkim nie da się zabezpieczyć „na papierze”.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.