Home // Zarządzanie najmem // Administracja // Jak rozliczać opłaty za mieszkanie?

Jak rozliczać opłaty za mieszkanie?

Jak rozliczać opłaty za wynajem mieszkaniaWynajmując mieszkanie będziesz mieć do czynienia z trzema głównymi rodzajami opłat uiszczanych przez najemcę. Będzie to: wynagrodzenie z tytułu najmu, zwane czasem „odstępnym”, czynsz który powinien trafić do administracji budynku, zwany opłatami eksploatacyjnymi oraz koszty związane z zużyciem mediów, czyli opłaty licznikowe.

Odstępne, czyli Twoje wynagrodzenie, to kwota ustalona w drodze negocjacji i zapisana na sztywno w umowie najmu. Oczywiście może ona ulec waloryzacji, jeżeli zawrzesz odpowiedni zapis w umowie, lub gdy będziesz przedłużać z najemcą wynajem wcześniej zawarty na czas określony.

Koszty eksploatacyjne, czyli opłaty które trafiają do administracji budynku, składają się z reguły, z:

» kosztów utrzymania części wspólnej budynku oraz posesji
» funduszu remontowego
» kosztów wywozu nieczystości i odprowadzania ścieków (w wysokości zależnej od zadeklarowanej liczby lokatorów)
» zaliczki na zużycie ciepłej oraz zimnej wody (w wysokości zależnej od wcześniejszego zużycia, ale możliwe jest jej indywidualne ustalenie z administracją budynku)
» zaliczki na centralne ogrzewanie (w wysokości zależnej od wcześniejszego zużycia, ale możliwe jest jej indywidualne ustalenie z administracją budynku)

Oczywiście w niektórych przypadkach będzie to wyglądało nieco inaczej. Czasami zdarza się na przykład, że opłaty za centralne ogrzewanie administracja pobiera w formie ryczałtu, a nie rzeczywistego zużycia przez każdy oddzielny lokal.

Ostatnim elementem opłat za mieszkanie jest koszt zużycia mediów, czyli z reguły prądu i gazu. W obydwu przypadkach opłaty te oparte są na półrocznych prognozach zużycia, z wyrównaniem na koniec okresu. Prognozy te również możesz ustalić samemu po porozumieniu z dostawcą.

 

Zapisy w umowie

Pierwszą sprawą na jakiej powinieneś się skupić jest odpowiedni zapis w umowie najmu, jasno oddzielający Twoje wynagrodzenie od pozostałych opłat. Jest to szczególnie ważne dla osób rozliczających się z podatku za wynajem na zasadach ryczałtu. Jeżeli w umowie wyraźnie zaznaczysz co dokładnie jest Twoim przychodem, to tylko od tej kwoty jesteś zobowiązany uiścić opłatę do Urzędu Skarbowego.

Jeśli rozliczasz się na zasadach ogólnych nie masz tego problemu, ale mimo wszystko i w tym przypadku powinieneś stosować się do powyższej zasady. Jeżeli w umowie najmu, zamiast konkretnej kwoty za wynajem całego mieszkania, zawrzesz zapis o Twoim wynagrodzeniu i oddzielnie o dodatkowych opłatach (czynsz administracyjny plus opłaty licznikowe), które jest zobowiązany uiszczać najemca, unikniesz wielu możliwych nieporozumień.

W sytuacji, gdy na przykład zarząd wspólnoty osiedla przyjmie uchwałę o podwyższeniu wysokości czynszu z powodu planowanego remontu dachu, lub w przypadku gdy rzeczywiste zużycie wody przez najemcę przekroczyło próg określony w prognozie, Twoja umowa będzie jasno określać, że te dodatkowe opłaty dotyczą lokatora.

 

Miej wszystko pod kontrolą

Mimo iż zawrzesz w umowie, że koszty związane z zużyciem mediów oraz opłaty eksploatacyjne obciążają najemcę, nie jest powiedziane, że masz to zostawić na jego barkach bez żadnej kontroli. Najlepszym rozwiązaniem jest pobieranie od najemcy zaliczek na wyżej wymieniane opłaty, wraz z czynszem za mieszkanie na początku każdego miesiąca i samodzielne ich regulowanie. Dzięki temu będziesz mieć stałą kontrolę nad tym, czy wszystko opłacane jest na czas i nie powstają żadne zaległości.

Przepisanie umów z dostawcami mediów na najemcę, nie jest do końca dobrym rozwiązaniem. Z jednej strony pozbędziesz się w ten sposób odpowiedzialności za ewentualne zaległości w płatnościach, ale z drugiej strony, w przypadku odłączenia dostaw energii z powodu niepłacenia rachunków, to Ty będziesz musiał pokryć koszty ponownego podłączenia do sieci.

 

Pesymistyczny scenariusz

W przypadku, gdy rzeczywiste zużycie mediów przez najemcę, będzie wyższe niż przewidywane i wpłacane wcześniej zaliczki nie wystarczą na uregulowanie opłat, to zawsze na swoim koncie posiadasz kaucję, która ubezpiecza Cię w takich sytuacjach. Możesz jednak zastosować jeszcze jeden sposób dodatkowego zabezpieczenia, zakładając pesymistyczny scenariusz zużycia mediów przez lokatorów.

Poproś administrację budynku o podwyższenie wysokości zaliczek na zużycie wody i centralnego ogrzewania. To samo zrób z dostawcami energii. Oczywiście uprzedź najemcę o swoich działaniach i wyjaśnij, że jeżeli zużycie będzie jednak mniejsze to całą kwotę z nadwyżki otrzyma z powrotem.

 

Internet i kablówka

Pozostała jeszcze kwestia opłat za stałe łącze internetowe i telewizję kablową. Nie poruszałem tej sprawy do tej pory, ponieważ umowy z dostawcami usług tego typu są przypisywane do konkretnej osoby, a nie do nieruchomości. Oznacza to, że najemca przenosząc się z jednego mieszkania do drugiego, nie rozwiązuje swojej prywatnej umowy z dostawcą i przenosi wyżej wymienione usługi na nowy adres, a Ciebie jako właściciela mieszkania ta sprawa właściwie nie dotyczy.

 

2 Comments

  • Myślę, że nie ma co powielać mitów na temat czynszu. Czynsz jest opłatą dla właściciela za użytkowanie jego rzeczy. Czynszu nie płaci się „do spółdzielni/administracji”, bo to nie ona jest właścicielem. Płaci się za usługi przez nią lub za jej pośrednictwem świadczone (woda, ogrzewanie, remonty itp.), ale… nie jest to przecież czynsz!

    Również nie lubię słowa „odstępne” które tutaj znaczy właśnie nic innego jak czynsz. Zatem to, co najemca płaci wynajmującemu to właśnie czynsz. W ofertach różnie to bywa, ale w realnych transakcjach ten czynsz pokrywa już większość opłat eksploatacyjnych do „spółdzielni/administracji”, ewentualnie do dopłaty pozostaje prąd, gaz, rozliczenie zaliczek na wodę.

    • Dziękuję za komentarz.

      Zgadzam się z tym co napisałeś. Czynsz to kwota, którą najemca wpłaca wynajmującemu, a to co trafia do administracji budynku to opłaty eksploatacyjne. Jednakże potocznie przyjęło się, aby te opłaty nazywać czynszem.

      Natomiast „odstępne” to wyrażenie często używane w niektórych miejscowościach na południu Polski. W Warszawie się z nim nie spotkałem.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.